Corona-Gesetzgebung

Immobilienrecht

Kündigungsausschluß bei Mietverhältnissen

Entgegen aller Mißverständnisse ist hervorzuheben, daß auch das am 01.04.2020 in Kraft getretene „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ (im Folgenden „Corona-Gesetz“) kein Leistungsverweigerungsrecht für Mieter begründet und erst recht die Verpflichtung zur Mietzahlung nicht erlöschen läßt.

Vielmehr bleibt die Verpflichtung zur Mietzahlung unverändert bestehen. Und dies gilt für sämtliche Mietverhältnisse, d.h. insbesondere für Wohnraum- und Gewerbemietverhältnisse. Wird also die Miete nicht bei Fälligkeit gezahlt, gelten die vertraglichen – und mangels solcher – die gesetzlichen Regelungen zum Schuldnerverzug.

U.a. ist die ausstehende Miete demgemäß mit dem anwendbaren Verzugszinssatz zu verzinsen. Je nach den mietvertraglichen Regelungen im Einzelfall kann der Vermieter auch auf eine Mietsicherheit zugreifen. Einen spätesten Zeitpunkt für die Nachzahlung von Mieten bestimmen die Neuregelungen zwar unmittelbar nicht – wohl aber ergibt er sich mittelbar (siehe noch unten).

Die im Mietrecht einzige wesentliche Änderung ist ein vorübergehender Ausschluß des außerordentlichen Kündigungsrechts des Vermieters wegen Zahlungsverzugs. Dieser Ausschluß ist beschränkt auf eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit Mietzahlungen im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 (eine Verlängerung dieses Zeitraums durch Rechtsverordnung, d.h. ohne erneute Abstimmung des Bundestags, ist nach dem Corona-Gesetz bis zum 30.09.2020 möglich).

Das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters ist auch nur dann ausgeschlossen, wenn der Mieter glaubhaft macht (was die Vorlage entsprechender Nachweise oder die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung erfordert, deren Fehlerhaftigkeit strafbar ist), daß die ausbleibende Mietzahlung auf den Auswirkungen der Pandemie beruht. Außerhalb des vorgenannten Zeitraums entstandene (oder entstehende) Mietrückstände schließen eine außerordentliche Kündigung von vornherein nicht aus.

Im übrigen währt ein etwaiger Ausschluß der Kündigung nur bis zum Ablauf des 30.06.2022. Danach kann der Vermieter also aufgrund von Mietrückständen, die auf den vorgenannten Zeitraum entfallen, kündigen. Dies könnte mittelbar dazu führen, daß Mietrückstände bis zu diesem Zeitpunkt so weit zurückgeführt werden werden, daß eine dann ansonsten wieder mögliche Kündigung des Vermieters vermieden werden wird. Rückständige Nebenkostenvorauszahlungen sind von dem Corona-Gesetz („die Miete nicht leistet“) nicht eindeutig erfaßt, so daß deren Einordnung unklar ist. Auch ist unklar, ob die in dem vorgenannten Zeitraum nicht gezahlten Mieten sich auf die Gebrauchsüberlassung gerade in dem vorgenannten Zeitraum beziehen müssen oder aber ob etwa eine gemäß dem Mietvertrag vor- oder nachschüssig zu leistende Miete, die bloß in dem vorgenannten Zeitraum fällig wird, die gleichen Rechtsfolgen zeitigt.

Liegen diese (nicht ganz klaren) Voraussetzungen vor, kann der Vermieter dem Mieter nicht außerordentlich kündigen. Das führt dazu, daß Mieter Mietzahlungen für den vorgenannten Zeitraum vertrags- und eben auch gesetzeswidrig (siehe oben) zurückhalten können, ohne daß der Vermieter sich dagegen durch eine darauf gestützte außerordentliche Kündigung zur Wehr setzen könnte. Gleichwohl bleibt eine (ordentliche oder außerordentliche) Kündigung des Vermieters aus anderem Grund als dem Zahlungsverzug vorgenannten Zeitraum uneingeschränkt möglich.

In jedem Fall muß die etwa nicht entrichtete Miete vollständig nachgezahlt werden, ggf. zzgl. Verzugszinsen und Mahnkosten (siehe oben). Aus dem Corona-Gesetz folgt mithin keinerlei Einschränkung der Verpflichtung zur Mietzahlung.

Einschränkung der Mietzahlungspflicht

Eine Einschränkung der Verpflichtung zur Mietzahlung kann sich allerdings aufgrund des jeweiligen Mietvertrags ergeben, insbesondere wenn dem Mieter ein Minderungsrecht zusteht.

Dies setzt naturgemäß einen Mietmangel voraus. Zumeist liegt aber bei – wie durch die einschlägigen, derzeit geltenden Allgemeinverfügungen gegebenen – hoheitlichen Beschränkungen des Betriebs kein Mietmangel vor. Denn das Betriebsrisiko wird bei Gewerbemietverträgen regelmäßig auf den Mieter übergewälzt. Bedeutung erlangen kann allerdings auch ein vertraglich vereinbarter Nutzungszweck. Dieser kann den Vermieter dazu verpflichten, dem Mieter eine bestimmte Nutzung zu ermöglichen. Besteht eine entsprechende Vereinbarung, kann aus diesem Grund ein Minderungsrecht bestehen. Ob ein Minderungsrecht vorliegt, läßt sich demgemäß nur anhand des einzelnen Mietvertrags beurteilen.

Ferner kann sich eine Änderung hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung des Mieters auch aufgrund einer sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage ergeben. Die Voraussetzungen und Rechtsfolgen dieser durch die Rechtsprechung entwickelten und auch später im Gesetz nicht näher eingegrenzten Rechtsfigur sind unbestimmt. Möglicherweise könnten sich Mieter darauf berufen und etwa einen Anspruch auf Vertragsanpassung mit einer Verringerung der Miete oder gar einen Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrags geltend machen.

Gesellschaftsrecht (i.w.S.)

Erleichterungen bei der GmbH

Gesellschafterbeschlüsse können nun auch ohne Einverständnis sämtlicher Gesellschafter in Textform oder durch schriftliche Abgabe der Stimmen, d.h. im sogenannten Umlaufverfahren, gefaßt werden. Die Geltung dieser Erleichterung ist beschränkt auf Gesellschafterbeschlüsse, die im Kalenderjahr 2020 gefaßt werden werden. Weitere gesellschaftsrechtliche Sonderregelungen betr. GmbHs enthält das Corona-Gesetz nicht.

Erleichterungen bei der AG

Für Aktiengesellschaften werden u.a. die Vorschriften zur körperlichen Anwesenheit in der Hauptversammlung und bei Aufsichtsratssitzungen gelockert. Das gilt (vorerst) nur für Hauptversammlungen und Aufsichtsratssitzungen, die im Kalenderjahr 2020 stattfinden.

Überdies kann der Vorstand nun auch ohne Ermächtigung durch die Satzung entscheiden, einen Abschlag auf den Bilanzgewinn an die Aktionäre zu zahlen, wenn der Aufsichtsrat zustimmt. Diese Regelung ist auf Abschlagszahlungen beschränkt, die im Kalenderjahr 2020 erfolgen. Daneben enthält das Corona-Gesetz auch recht kleinteilige weitere (vorübergehende) Neuregelungen betr. Aktiengesellschaften.

Erleichterungen im UmwG

Falls in diesem Jahr Umwandlungsmaßnahmen, wie etwa eine Verschmelzung, erfolgen sollen, genügt es für deren Umsetzung, daß die aufzustellende Bilanz auf einen höchstens 12 Monate (statt wie regelmäßig höchstens acht Monate) vor der Anmeldung liegenden Stichtag aufgestellt wurde.

Folglich kann bei der Anmeldung von Umwandlungsmaßnahmen regelmäßig – je nach Geschäftsjahr – bis zum 31.12.2020 also die letzte gewöhnliche Bilanz genutzt werden. Der Wettlauf im Spätsommer erübrigt sich damit in diesem Jahr.

Leistungsverweigerungsrecht bei Dauerschuldverhältnissen

Auch bei anderen Dauerschuldverhältnissen als Mietverträgen – etwa Stromlieferungsverträge oder Dienstverträge – regelt das Corona-Gesetz kein allgemeines Leistungsverweigerungsrecht. Erst recht erlöschen keine Zahlungsverpflichtungen.

Allerdings können (neben Verbrauchern) sogenannte Kleinstunternehmer Leistungen aufgrund „wesentlicher Dauerschuldverhältnisse“, die vor dem 08.03.2020 geschlossen wurden, unter bestimmten Umständen bis zum (Ablauf des) 30.06.2020 verweigern. Die Bundesregierung ist gleichfalls zur Verlängerung bis einschließlich 30.09.2020 ermächtigt (siehe schon oben).

Ein Kleinstunternehmen ist ein Unternehmen, daß bis zu 9 Beschäftigte und entweder bis zu EUR 2 Mio. Umsatz jährlich oder eine Bilanzsumme bis zu EUR 2 Mio. aufweist.

Ein wesentliches Dauerschuldverhältnis in diesem Sinne liegt vor, wenn es zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbsbetriebs erforderlich ist. Hier ist im Zweifel einzelfallbezogen zu prüfen, ob ein Dauerschuldverhältnis dieser Vorgabe entspricht.

Eine Leistungsverweigerung ist, vereinfacht gesagt, möglich, wenn das unter die vorgenannte Einordnung fallende Unternehmen die Leistung „infolge“ der Corona-Pandemie nicht erbringen kann oder die wirtschaftliche Grundlage seines „Erwerbsbetriebs“ durch die Erbringung der Leistung gefährdet wäre.

Das Corona-Gesetz sieht insoweit noch nicht einmal eine Glaubhaftmachung (siehe aber oben) vor. Demgemäß ist zu erwarten, daß dieses Leistungsverweigerungsrecht ausufernd bemüht werden wird.

Ein derartiges Leistungsverweigerungsrecht ist allerdings jedenfalls ausgeschlossen, wenn seine Geltendmachung „zu einer Gefährdung“ des Lebensunterhalts oder der wirtschaftlichen Grundlagen des Erwerbsbetriebs des Gläubigers führte. Wann eine solche Gefährdung vorliegen soll, regelt das Corona-Gesetz nicht.

Entfällt aufgrund dieses Ausschlußtatbestands ein an sich gegebenes Leistungsverweigerungsrecht, ist der Schuldner zur außerordentlichen Kündigung des Dauerschuldverhältnisses berechtigt. Dann wird also der Gläubiger immerhin seiner (Vor-) Leistungspflicht enthoben, wenngleich unter Entfall seines Anspruchs auf die Gegenleistung.

Anmerkungen

Wir hoffen, daß Ihnen diese ersten Einschätzungen zur (nur teilweise) neuen Rechtslage hilfreich erscheinen. Insgesamt ist leider vieles unklar; die rechtlichen Auswirkungen der „Corona“-Krise werden zur Zeit sehr rege erörtert. Demgemäß möchten auch wir unsere Einschätzungen lediglich als vorläufig betrachtet wissen. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und ersetzen keine einzelfallbezogene Prüfung der Rechtslage. Sprechen Sie uns mit Ihren Fragen gerne an. Wir hoffen, daß wir alle bald aus dieser schwierigen Lage herauskommen. Und vor allem – bleiben Sie gesund!